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呼和浩特物业管理针对老旧小区物业《意见》拟着重解决以下几类主要问题:

2020-11-23 14:45:49

呼和浩特物业管理一是解决基层部门工作职责模糊,基层工作力量薄弱的问题。我市目前已基本建立市级政策制定、区级属地管理、条块结合、以块为主的物业管理工作机制。但在街道办事处层面尚无专职负责物业管理的工作部门,缺乏专职工作人员;社区层面也没有专职人员;导致负责物业管理工作的人员流动性大、政策业务掌握不准、业务缺乏衔接,大量具体工作有待落实,各类问题和矛盾纠纷无法一时间化解在一线,“小患成大疾”,容易导致矛盾激化,影响群众生活和社会稳定。

为此,《意见》进一步夯实了区、街、社区各级部门的职责任务,完善了区政府负总责、区物业部门监督指导、街道办事处属地负责、社区配合开展具体工作的属地管理机制,在现有工作框架基础上,要求在街道办事处设立或指定具体部门,落实专职工作人员,承担起改造后老旧小区物业管理活动的实施和监督工作;社区居民委员会要落实专人,做好业主大会和业主委员会组建、物业服务满意度测评、物业企业信用信息采集等具体工作;真正让物业管理工作力量和职责下沉到一线,确保各项工作任务落到实处,让广大群众感受到实实在在的工作成果。

二是解决老旧小区管理规模小,服务成本高,物业合同不规范的问题。老旧小区建成年限长,规划标准偏低,房屋建设来源多样,很多房屋采取“见缝插针”方式建设,房屋较为分散,单散楼院比重大,管理单位众多。过小的管理面积,致使物业管理成本居高不下,加之收费标准多年未调整,很多物业企业连维持适当数量的服务人员都很困难,更难以提供优质的物业服务。同时,由于很多老旧小区物业管理单位,是由原产权单位或开发建设单位的房管部门改制而来,无物业合同或合同已过期,业主和物业企业双方很难通过合同明确各自权利义务,造成物业服务缺乏监督制约,也给政府部门监管带来很大困扰。

考虑到上述问题,《意见》规定,在区物业主管部门指导下,由属地街道办事处按照方便管理、公共资源共享的原则,将原来较为分散的老旧小区,以街区形式重新整合为具有一定规模的物业管理区域;并由社区居委会组织召开业主大会,按照业主意愿,与物业服务企业重新签订物业合同,并到区物业主管部门备案。通过扩大项目管理规模,进而降低服务成本,吸引优质企业参与老旧小区管理。

三是解决对物业服务质量缺乏监督和制约,业主意见难以表达的问题。物业管理工作中一个突出矛盾就是业主意见难以集中有效表达,单个业主意见无法对物业企业形成制约,对物业企业的服务质量好坏也缺乏有代表性的评价,业主往往选择拒交物业费;物业企业也因缺乏有效监督难以保证服务质量。针对此类问题,《意见》要求社区居民委员会每年都要开展物业服务满意度测评工作,测评户数不低于小区总户数的50%,对于测评满意度低于60%的,社区居民委员会可提议召开业主大会,决定是否解聘物业服务企业。通过年度满意度测评,真实反映业主意见,督促和约束物业企业认真履行合同约定,规范服务,同时结合下步即将开展的物业企业信用评价工作,将测评结果纳入信用评价,利用市场机制实现物业企业的优胜劣汰。

四是解决物业服务标准偏低、业主对服务和收费事项缺乏知情权的问题。老旧小区建成年限长,物业服务标准多是从当年交付使用后逐年延续下来,服务标准低,服务内容少,很多小区甚至连卫生保洁都由街道办事处承担;低标准的服务早已不能满足目前业主对居住生活的需求。《意见》配套制定了改造后老旧小区物业服务标准,呼和浩特物业管理相比改造前老旧小区,物业服务内容和标准大幅提升,同时提出要完善服务公示制度,对服务内容、收费标准、管理人员姓名及联系电话等内容,均需在小区显著位置公示,便于接受业主和社会监督。通过提升物业服务标准,能够满足业主日常生活及房屋设施管理的实际需要,提升业主生活品质,实现居住生活环境提档升级。

五是解决物业收费标准低、收费行为不规范的问题。我市目前执行的低物业收费标准为每月每平方米0.6元,而老旧小区物业收费标准普遍在低标准以下,有些仍维持在十几年前的收费标准,每平方米仅有两三毛钱。偏低的收费标准导致物业服务缺乏资金保障,物业企业收不抵支,处于“可干可不干”,勉强维持的状态,直接导致服务质量低,甚至没有服务;低质服务又导致业主意见大,收费率低,进一步制约物业服务开展,形成恶性循环。《意见》以此次老旧小区综合改造为契机,在大幅提升物业服务标准的基础上,同步将物业服务收费标准调整至合理区间,实现质价相符,合理的利润空间也有利于吸引优质企业加入,建立健康的市场竞争机制。改造后老旧小区物业服务收费标准,可在物业服务费基准价格1.1元/月/平方米(建筑面积)基础上,根据小区规模等实际情况,在征求业主意见的前提下,上下浮动10%。物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费用为理由,降低物业服务质量或者中断物业服务。对于电梯管理、停车管理等单项收费的服务项目,不得与物业费捆绑收费;在业主已及时足额缴纳电梯管理、停车管理等单项收费的情况下,不得以未缴纳物业费为由,拒不提供电梯、停车等管理服务,限制业主使用电梯、停车位等共用设施设备。

六是解决小区内公共秩序混乱问题。公共秩序混乱是老旧小区普遍存在的突出问题,乱堆乱放、私搭乱建、圈占绿地、堵塞小区消防通道等违法违规行为时有发生,既影响群众生活环境,又破坏了城市整体形象,特别是存在极大的安全隐患。物业企业往往以无执法权、劝阻无效为由不予以管理,相关执法部门的执法力度也有待加强。对此,《意见》进一步明确了物业企业对公共秩序和公共环境的首要管理责任,要求企业建立日常巡查制度,对各类违法违规行为要及时发现并予以劝阻制止。对于拒不听从劝阻和制止的,物业企业应及时书面报告街道办事处或相应执法部门予以查处,并提供相关证据,配合做好后续执法工作。让物业企业当好违法行为的“吹哨人”,将各类违法违规行为制止在萌芽阶段,坚决防止改造后老旧小区各类违法违规行为的反弹,有效保护改造成果。

七是解决小区公共停车管理问题。由于建成年限早,老旧小区建设之初基本没有考虑群众的停车需求,停车空间紧张,缺乏有效管理。老旧小区内车辆无序停放,即影响群众出行,也带来应急通道被堵塞等安全隐患。结合老旧小区改造中施画地面停车泊位、增建停车场等配套工程的实施,《意见》要求改造后老旧小区的公共区域停车,实行收费管理。收取的停车费用,除用于日常管理费用支出外,结余部分应单独立账管理,用于本小区共用部位、共用设施设备的维修养护。通过实行停车收费管理,既解决了停车缺乏管理、车辆乱停乱放、堵塞消防通道、占压绿地等普遍问题,又能补充小区路面、庭院的维修养护费用;实行谁停车、谁付费,也充分考虑到了无车业主的权益,实现了各类业主权益的均衡。

八是解决相关公共服务与物业服务界限不清、推诿扯皮的问题。物业服务涉及水电气热等众多相关行业,各部门各单位的服务界限较为模糊,发生问题后往往难以界定管护责任,容易出现互相推诿、谁都不管的现象。对此,《意见》要求,物业管理区域内,供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等专营单位应当管护到相应公共设施的终端,并向终端用户收取相关费用,明确了工作边界,防止出现相关专营单位与物业企业互相推卸责任、问题迟迟得不到解决的现象,实现谁收费、谁管理,权责一致,专业化管护的新格局。

九是解决业主自治主体缺失、自治行为不规范的问题。业主参与程度不高,意见征集困难,导致我市住宅小区业主委员会组建率偏低,特别是老旧小区此类问题更加突出;加之已组建的业主委员会因缺乏有效监督,行为不规范、谋取个人利益、侵害全体业主和物业企业合法权益的现象也时有发生。《意见》通过党建引领,让党组织起到“领路人”、“粘合剂”的作用,一是由街道党工委、街道办事处积极推进业主大会建设,探索在条件成熟的小区成立党支部,统领本小区的综合治理工作,接受所在社区党组织领导;对于未成立业主委员会或业主委员会无法正常履职的小区,由社区居民委员会代行业主委员会职责。通过发挥党建引领作用,由小区党支部积极参与物业管理具体工作,可有效缓解小区业主委员会组建率低、业主公共事务无人牵头实施的难题。二是加强党组织对小区业委会的监督指导,对于已组建的业主委员会,发挥小区党支部的监督指导作用,逐步提高业主委员会中的党员比例,原则上不低于50%,并积极倡导党员担任业主委员会主任。同时对业委会及其成员的禁止行为也做出了明确规定,进一步督促和约束业主委员会规范履职,全心全意为全体业主服务,发挥积极作用。

十是解决业主不履行自身义务、阻碍和影响物业管理工作开展的问题。物业管理工作既需要物业服务企业规范优质服务,同样需要业主履行自身义务,约束自身行为,遵章守纪,共同维护公共环境和利益。《意见》规定,业主应按标准交纳房屋专项维修资金,积极履行按时交纳物业费的义务,并规定了15项禁止行为,督促广大业主模范履行业主义务,呼和浩特物业管理积极参与到物业管理工作中来,共同创建文明和谐的居住生活环境。

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